عند النظر إلى تجارب الدول المختلفة في تحديد القيم الإدارية للأراضي، نجد أن هناك نماذج ناجحة يمكن الاستفادة منها لتطوير نظام أكثر دقة وشفافية في الأردن. فيما يلي استعراض لأبرز التجارب العالمية والإقليمية، مع تحليل آليات التقييم المتبعة وكيفية الاستفادة منها.
1- التجربة البريطانية: نظام التقييم المستند إلى السوق
آلية التقييم:
تعتمد المملكة المتحدة على "وكالة التقييم العقاري" (Valuation Office Agency - VOA)، التي تقوم بتحديث القيم العقارية بشكل دوري بناءً على المعاملات السوقية الحقيقية، مع الأخذ في الاعتبار العوامل الاقتصادية والتنظيمية التي تؤثر على العقارات.
نقاط القوة:
• استخدام نظام تقييم جماعي يضمن الشفافية والدقة.
• مراجعة القيم العقارية كل خمس سنوات لضمان التحديث المستمر.
• إمكانية الاعتراض على التقييم من خلال محاكم متخصصة، ما يعزز العدالة والرقابة.
الاستفادة من النموذج البريطاني:
• تطوير قاعدة بيانات محدثة للقيم العقارية تستند إلى أسعار السوق الفعلية.
• تطبيق نظام مراجعة دورية للقيم الإدارية لضمان عدم التفاوت الكبير بين القيمة الإدارية والقيمة السوقية.
• إنشاء هيئة مستقلة للإشراف على عمليات التقييم وتقديم آلية اعتراض شفافة.
2- التجربة الألمانية: نموذج التقييم القائم على المناطق القياسية
آلية التقييم:
تعتمد ألمانيا على "لجان تقييم الأراضي" (Gutachterausschüsse)، وهي لجان مستقلة على مستوى كل ولاية، تقوم بجمع بيانات الأسعار السوقية وتحليلها لتحديد القيم الإدارية للأراضي. يتم تصنيف المناطق وفقًا لمعايير تشمل:
• الموقع الجغرافي.
• البنية التحتية والخدمات المتوفرة.
• طبيعة استخدام الأراضي (سكني، تجاري، صناعي، زراعي).
نقاط القوة:
• يتم نشر خرائط تقييم الأراضي سنويًا لتحديد الأسعار القياسية لكل منطقة.
• استخدام نظام النقاط المرجعية الذي يربط التقييم بعوامل اقتصادية وتنظيمية واضحة.
• إشراك القطاع الخاص والخبراء العقاريين في اللجان لضمان الموضوعية.
الاستفادة من النموذج الألماني:
• إنشاء لجان مستقلة لتقييم الأراضي في كل محافظة أو إقليم، مما يضمن مراعاة الفروقات المحلية.
• إعداد خرائط أسعار عقارية سنوية، تُحدث بشكل مستمر لتجنب الاختلالات الكبيرة في الأسعار.
• تعزيز إشراك القطاع الخاص في عملية التقييم لضمان الدقة والشفافية.
3- التجربة الكندية: نظام التقييم العادل (Assessment Fairness System)
آلية التقييم:
في كندا، يتم التقييم العقاري من خلال نظام مركزي يعتمد على التقييم العادل والقائم على الاستخدام الفعلي للعقار. يتم تحديث القيم الإدارية بشكل دوري باستخدام:
• تحليل المبيعات العقارية الفعلية.
• مقارنة العقارات المماثلة ضمن نفس المنطقة.
• مراعاة تأثير التخطيط الحضري والخدمات على القيمة.
نقاط القوة:
• استخدام تقنيات الذكاء الاصطناعي وتحليل البيانات لاستخلاص تقديرات أكثر دقة.
• وجود هيئات محايدة لضمان نزاهة التقييمات ومنح المواطنين حق الاعتراض.
• تطبيق نماذج متعددة للتقييم وفقًا لنوع العقار واستخدامه.
الاستفادة من النموذج الكندي:
• استخدام تقنيات الذكاء الاصطناعي والبيانات الضخمة لتحليل الأسعار والتوقعات المستقبلية.
• تطوير منصة إلكترونية شفافة تتيح للجمهور الاطلاع على القيم الإدارية ومقارنتها بالقيم السوقية.
• تطبيق آليات اعتراض مرنة تمكن المالكين من الطعن في التقييمات غير العادلة.
4- التجربة الإماراتية: نموذج التقييم الذكي في دبي
آلية التقييم:
في دبي، يتم تحديد القيم الإدارية للأراضي عبر نظام التقييم الذكي الذي يعتمد على:
• بيانات المبيعات العقارية الفعلية المسجلة في دائرة الأراضي والأملاك.
• التحليل الآلي للعوامل الاقتصادية والتخطيطية المؤثرة على الأسعار.
• تحديث دوري كل 6 أشهر لضمان التوافق مع السوق العقاري المتغير.
نقاط القوة:
• الاعتماد على تقنيات الذكاء الاصطناعي لمعالجة بيانات السوق وتحليلها.
• تحديث القيم بشكل نصف سنوي لضمان المرونة والتكيف مع التغيرات الاقتصادية.
• الشفافية المطلقة من خلال إتاحة جميع بيانات التقييم للجمهور عبر الإنترنت.
الاستفادة من النموذج الإماراتي:
• تطوير نظام تقييم إلكتروني ذكي يعتمد على بيانات السوق الحقيقية.
• تحديث القيم الإدارية كل سنة على الأقل لمواكبة التغيرات العقارية.
• إتاحة منصة إلكترونية شفافة للمستثمرين والمواطنين للاطلاع على التقييمات والمقارنة بين المناطق المختلفة.
الخلاصة: نحو نموذج أردني أكثر دقة وشفافية
بالنظر إلى هذه التجارب، يمكن للأردن الاستفادة من أفضل الممارسات العالمية والإقليمية عبر:
1. إنشاء لجان مستقلة لتقييم الأراضي على مستوى كل محافظة، مع إشراك القطاع الخاص.
2. إعداد خرائط أسعار عقارية محدثة سنويًا لتوفير تقديرات دقيقة وشفافة.
3. استخدام الذكاء الاصطناعي وتحليل البيانات لتقييم العقارات بناءً على المعاملات الفعلية.
4. إتاحة منصة إلكترونية عامة تمكن المستثمرين والمواطنين من الاطلاع على التقييمات والمقارنة بينها.
5. تطوير آليات اعتراض قانونية شفافة تتيح للمالكين الطعن في التقييمات غير العادلة.
إن تبني نموذج متطور قائم على أفضل الممارسات العالمية سيُسهم في تعزيز العدالة والشفافية في توزيع القيم الإدارية، مما ينعكس إيجابيًا على قطاع العقارات والاستثمار والتنمية الحضرية في الأردن.
والاهم من ذلك إعداد وتأهيل الكوادر علميا بالمعايير العالمية تطبيقا فعليا من خلال معهد دائرة الاراضي والمساحة الذي ما زال في طور التفعيل والذي قد يساهم بشكل كبير بالاعداد والتأهيل للكوادر والباحثين والمقدرين محليا واقليميا في هذا المجال ونتمنى الاسراع بذلك .
